房企不得享受五項稅收優惠政策
當前，房企稅收優惠正逐步受限，相關稅收政策對房地產企業減免作出限制性規定。其中，房企不得享受的5項稅收優惠政策應當引起納稅人的重視，防控不當享受減免稅的稅務風險。房企不得享受五項稅收優惠政策如下：
房地產業不適用稅前加計扣除
《關于完善研究開發費用稅前加計扣除政策的通知》財稅〔2015〕119號，以及《關于企業研究開發費用稅前加計扣除政策有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第97號)，進一步明確研發費用的具體范圍，簡化研發費用核算與管理。同時，還制定出研發費用稅前加計扣除的限制性條件及其措施。
明確不適用稅前加計扣除政策的七個行業：煙草制造業;住宿和餐飲業;批發和零售業;房地產業;租賃和商務服務業;娛樂業;財政部和國家稅務總局規定的其他行業。
不適用加計扣除政策行業的判定：不適用稅前加計扣除政策行業的企業，是指以《通知》所列行業業務為主營業務，其研發費用發生當年的主營業務收入占企業按稅法第六條規定計算的收入總額減除不征稅收入和投資收益的余額50%(不含)以上的企業。
新辦房地產企業不得享受普通新辦企業稅收優惠政策《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2006〕31號)第十條，明確了關于適用減免稅政策問題：根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售(包括代理銷售)開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。新辦企業的稅收優惠政策，主要體現在新辦服務型企業稅收優惠政策、新辦商貿企業稅收優惠政策、對下崗失業人員從事個體經營稅收優惠政策。房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營操作新項目，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。這樣可以享受到國家關于新開公司的優惠稅收政策，但是，國稅發〔2006〕31號規定，新辦房地產企業，將不再享受普通新辦企業的稅收優惠，同時對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整。
房企不得事先確定企業所得稅核定征收
《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條要求，納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額:(一)依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的;(二)依照法律、行政法規的規定應當設置賬簿但未設置的;(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的;(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;(六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
《國家稅務總局關于企業所得稅 核定征收若干問題的通知》(國稅函〔2009〕377號)第一條第六款規定：國稅發〔2008〕30號文件第三條第二款所稱‘特定納稅人’包括以下類型的企業：國家稅務總局規定的其他企業。
之后，《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定：企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。因此，房地產企業也不得事先確定按核定征收。
房企以房地產對外投資應按規定繳納土地增值稅是否免征土地增值稅，需要確認是否為房地產公司，及所投資的企業是否從事房地產開發。
《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅〔1995〕048號)第一條的規定,以房地產進行投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。
此外，《關于土地增值稅若干問題的通知(財稅〔2006〕21號)第五條規定，自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕048號第一條暫免征收土地增值稅的規定。因此，以房地產進行投資或聯營的，應按規定繳納土地增值稅。
房企改制重組不適用暫不征收土地增值稅政策
企業改制重組的四種情形暫不確認清算收入?！蛾P于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)，明確了企業在改制重組過程中涉及的土地增值稅優惠政策：整體改建：整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)，對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
企業合并：按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。
企業分設：按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。
以國有土地、房屋進行投資：單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
財稅〔2015〕5號第五條特別強調，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。同時,所有改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。
為減少稅收政策漏洞，避免部分房地產開發企業以“改制”之名，行“轉讓房地產”之實，規避土地增值稅，財政部、國家稅務總局印發了《關于土地增值稅若干問題的通知》，規定房地產開發企業不得享受改制重組土地增值稅優惠政策?？紤]到在實際征管中，上述現象仍然存在，此次出臺企業改制重組土地增值稅優惠政策延續了這一規定。
當前，房企稅收優惠正逐步受限，相關稅收政策對房地產企業減免作出限制性規定。其中，房企不得享受的5項稅收優惠政策應當引起納稅人的重視，防控不當享受減免稅的稅務風險。房企不得享受五項稅收優惠政策如下：
房地產業不適用稅前加計扣除
《關于完善研究開發費用稅前加計扣除政策的通知》財稅〔2015〕119號，以及《關于企業研究開發費用稅前加計扣除政策有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第97號)，進一步明確研發費用的具體范圍，簡化研發費用核算與管理。同時，還制定出研發費用稅前加計扣除的限制性條件及其措施。
明確不適用稅前加計扣除政策的七個行業：煙草制造業;住宿和餐飲業;批發和零售業;房地產業;租賃和商務服務業;娛樂業;財政部和國家稅務總局規定的其他行業。
不適用加計扣除政策行業的判定：不適用稅前加計扣除政策行業的企業，是指以《通知》所列行業業務為主營業務，其研發費用發生當年的主營業務收入占企業按稅法第六條規定計算的收入總額減除不征稅收入和投資收益的余額50%(不含)以上的企業。
新辦房地產企業不得享受普通新辦企業稅收優惠政策《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2006〕31號)第十條，明確了關于適用減免稅政策問題：根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售(包括代理銷售)開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。新辦企業的稅收優惠政策，主要體現在新辦服務型企業稅收優惠政策、新辦商貿企業稅收優惠政策、對下崗失業人員從事個體經營稅收優惠政策。房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營操作新項目，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。這樣可以享受到國家關于新開公司的優惠稅收政策，但是，國稅發〔2006〕31號規定，新辦房地產企業，將不再享受普通新辦企業的稅收優惠，同時對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整。
房企不得事先確定企業所得稅核定征收
《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條要求，納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額:(一)依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的;(二)依照法律、行政法規的規定應當設置賬簿但未設置的;(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的;(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;(六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
《國家稅務總局關于企業所得稅 核定征收若干問題的通知》(國稅函〔2009〕377號)第一條第六款規定：國稅發〔2008〕30號文件第三條第二款所稱‘特定納稅人’包括以下類型的企業：國家稅務總局規定的其他企業。
之后，《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定：企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。因此，房地產企業也不得事先確定按核定征收。
房企以房地產對外投資應按規定繳納土地增值稅是否免征土地增值稅，需要確認是否為房地產公司，及所投資的企業是否從事房地產開發。
《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅〔1995〕048號)第一條的規定,以房地產進行投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免繳納土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應按規定繳納土地增值稅。
此外，《關于土地增值稅若干問題的通知(財稅〔2006〕21號)第五條規定，自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕048號第一條暫免征收土地增值稅的規定。因此，以房地產進行投資或聯營的，應按規定繳納土地增值稅。
房企改制重組不適用暫不征收土地增值稅政策
企業改制重組的四種情形暫不確認清算收入?！蛾P于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)，明確了企業在改制重組過程中涉及的土地增值稅優惠政策：整體改建：整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)，對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
企業合并：按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。
企業分設：按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。
以國有土地、房屋進行投資：單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
財稅〔2015〕5號第五條特別強調，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。同時,所有改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。
為減少稅收政策漏洞，避免部分房地產開發企業以“改制”之名，行“轉讓房地產”之實，規避土地增值稅，財政部、國家稅務總局印發了《關于土地增值稅若干問題的通知》，規定房地產開發企業不得享受改制重組土地增值稅優惠政策?？紤]到在實際征管中，上述現象仍然存在，此次出臺企業改制重組土地增值稅優惠政策延續了這一規定。
