在云南昆明、陜西西安兩地傳出或引入太古商業項目時,香港上市的太古地產在內地的第六個項目已在上海悄然落地。
2月26日,太古地產與陸家嘴公告稱,雙方就上海前灘項目簽訂產權交易合同,太古地產附屬公司譽都發展以13.49億元收購上海前灘實業所持有的上海前繡實業50%的股權。
資料顯示,該項目是繼興業太古匯后在上海發展的第二個項目,亦是在中國內地的第六個發展項目。
而《國際金融報》記者注意到,發展這6個項目,前后共耗費了太古地產長達16年的時間。
十六年僅落四子
與中國內地商業地產項目從開工到開業的速度相比,這家源起于英國、在港交所上市的房地產企業太古地產“性子”著實有些慢。
2017年,新城控股新開業的吾悅廣場達12座;萬達集團旗下的萬達廣場每年新增項目在50個以上;大悅城地產近日公布,2018年公司旗下的大悅城系列主要籌備3個項目并計劃于年底開業。
而太古自2002年進入中國內地以來,上海興業太古匯項目從拿地到開業共耗時13年,成都遠洋太古里用時6年終開業,廣州太古匯也是消磨了10年的時間。
不僅在項目打磨上耗時甚長,太古地產在內地選擇所進駐城市時也頗為謹慎。
目前,太古系購物中心僅進駐了北京、上海、廣州、成都四城,其中北京和上海分別有2個項目,廣州、深圳各有1個項目。
《國際金融報》記者查閱資料發現,類似于太古地產的老牌香港地產商,如恒隆、恒基、新鴻基等,在內地的商業地產擴張速度均遠低于內地地產商,且前者的布局多局限在一二線城市,甚少有像內地地產商一般下沉至三四線城市中去。
也因此,市場上不乏有聲音質疑,太古地產的“慢動作”是否致使其錯過一輪迅速擴張且做強做大的機會。
對此,太古地產行政總裁白德利日前在接受媒體采訪時表示,每個開發商都有適合自己的開發模式,各個模式之間并無好壞之分?!氨热缬械拈_發商注重規?;?,因此把布局重點放在二三線城市。而對于太古來說,公司更側重于一線城市,關注核心地段及開發大型綜合體。這種模式的確需要投入更長時間?!卑椎吕f。
在內地增速放緩
但從太古地產在內地的營收增幅數據來看,其“慢速為王”的發展模式在早年間為公司帶來了巨額效益,而在近幾年卻顯得有些“心有余而力不足”。
2014-2016年,太古地產在內地的歷年營收分別為17.43億元、19.56億元和21.32億元。增幅分為12.21%和8.97%。
而2010-2014年,太古地產在內地的營收增幅分別高達99.09%、62.69%、18.58%和19.60%。
一位資深地產分析師對《國際金融報》記者表示,究其原因有兩點?!耙环矫媸鞘艿街袊鴥鹊爻擎偦l展速度、經濟增長速度等各趨于平緩的影響,另一方面是居民對物質文化的需求和要求都在日益增長,雖然類似的老牌港資購物中心仍極具品牌口碑和影響力,但其的確到了需要思考新市場增長點的時間節點”。
另一業內人士稱,以上海為例,其核心商圈基本飽和,同時外圍商業圈人氣持續走高,已經核心商圈的商業體造成了一定程度的沖擊。
2017年,中國新竣工的寫字樓面積為4007萬平方米,商業營業用房面積為12670 萬平方米。大規模的商業項目持續涌入市場,加大了原有玩家的競爭壓力。
資深消費專家丁利國認為,太古、恒隆等香港地產商無論在購物中心的前期設計還是后期運營上,均遙遙領先內地土地產商。
太古地產在其2017年半年報作出預計,2017年下半年,內地商場的零售銷售額將有滿意增長。
截至2017年上半年,太古地產于內地零售物業組合的租金收入總額為9.06億港元,以人民幣計,同比上升13%;內地辦公樓物業組合的租金收入為1.79億港元,以人民幣計,同比上升3%。
“輕資產不做”
目前,“高周轉”“輕資產”已成為商業地產的熱門詞匯,快速跑馬圈地更是被開發企業所推崇。
萬達將酒店和文旅地產業務分別賣給富力和融創,SOHO中國三年以來也在不斷出售旗下物業項目,已出售物業總計近400億元。內地大型商業地產商紛紛調整模式,專心“去重變輕”,進行品牌輸出。
而太古地產中國區行政總裁彭國邦日前在接受媒體采訪時表示,太古目前不會涉足輕資產管理,而是會加大在人才培養方面的投入。
為何在內地商業地產商紛紛投入“由重轉輕”的浪潮中時,太古地產卻無動于衷?
對此,丁利國對《國際金融報》記者表示,這主要是因為二者所面臨的融資環境不同,而不同的融資環境決定著地產商到底是從商業角度做地產還是從地產角度做商業。
“香港或海外成熟商業地產商更為注重商業地產本身的回報率,是因為其可通過REITS基金等金融方式將投入成本在短期內收回,而內地目前多數商業物業融資仍是以商業銀行貸款為主,僅有少量通過信托、保險、資管等金融方式獲取資金。而商業地產本身具有投資大、回報周期長等特點,加上客觀條件限制,決定了內地地產商對資金的回籠需求更甚。所以,很多早期的商業地產商在拿到銷售許可證后就開始賣商鋪以回籠資金,而現在,隨著限購和稅收等方面的因素,商鋪銷售速度減慢,有的樓盤不允許分割銷售,甚至只許出租,逼迫開發商另尋他路,最終還是要回到商業地產的正道來,也就是從商業出發,以商業為核心做商業地產?!辟Y深消費專家丁利國說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍也認為,往往輕資產和所謂的重資產是相輔相成的關系,而很多商業地產之所以要強調“輕資產”概念,在于商業地產開發和運營成本太高,所以導致出現了很多問題?!耙恍└圪Y企業,過去因為品牌影響力大,所以項目擴張上的壓力并不大?!眹儡S進說。