深圳市經濟貿易和信息化委員會關于印發《深圳市經貿信息委保稅區創新型產業用房管理實施細則》的通知
深經貿信息規〔2018〕4號
各有關單位：
為使我委保稅區創新型產業用房管理更加規范化、制度化，有效形成支持產業發展的長效機制，根據《深圳市創新型產業用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）、《深圳市產業用房供需服務平臺管理工作規則（試行）》（深府辦規〔2017〕7號）等文件規定，結合我委保稅區創新型產業用房管理實際，我委制定了《深圳市經貿信息委保稅區創新型產業用房管理實施細則》，現予印發實施。
深圳市經濟貿易和信息化委員會
2018年4月10日
深圳市經貿信息委保稅區創新型產業用房管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為優化深圳市經貿信息委保稅區創新型產業用房的管理，形成支持產業發展的長效機制，根據《深圳市創新型產業用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）、《深圳市產業用房供需服務平臺管理工作規則（試行）》（深府辦規〔2017〕7號）等文件規定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則中的創新型產業用房，指深圳市財政在福田保稅區和鹽田綜合保稅區投資建設、回購、統租且納入全市創新型產業用房管理的物業。
第三條 深圳市經貿信息委是創新型產業用房管理主體，負責制定準入條件、申報受理流程、審核程序、調劑退出機制等，委托、指導和監督日常運營管理機構做好創新型產業用房的管理與服務。
各保稅區服務中心作為日常運營管理機構承擔日常運營管理職能，制定創新型產業用房市場評估價方案，負責保稅區產業用房供需服務平臺（以下簡稱用房平臺）日常運行和管理工作、組織開展申請企業集中評審、物業管理與修繕、招租收租、日常核查與服務等工作，承擔相應的安全管理職責。
保稅區創新型產業用房物業收益應全額繳交市財政，物業維護及管理等費用列入各保稅區服務中心部門預算管理，嚴禁坐收坐支。
第二章 籌建方式
第四條 創新型產業用房通過以下方式籌建：
（一）企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得用地使用權，建成后按一定比例移交給政府。
（二）在城市更新項目中按一定比例配建。
（三）其他符合政策規定的籌建方式。
第五條 通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權建設的，以及城市更新項目配建的創新型產業用房實行以下監管協議書制度：
（一）監管協議書應明確創新型產業用房的設計要求、建設標準、產權限制、建設工期、可用于租售的建筑面積比例、無償且無條件移交給政府的建筑面積或由政府回購的建筑面積及價格、交付方式、交付時間、企業支配用房的租售價格、違約責任等內容。
（二）監管協議書由項目實施主體在簽訂土地出讓合同前與市經貿信息委簽訂。市經貿信息委在獲得反饋的項目基本信息后，由市經貿信息委根據項目基本信息制訂監管協議書。
（三）競買人（競標人）遞交書面競買、投標申請或城市更新項目實施單位確認文件申請時，須一并提交建設和管理承諾書，確保按照監管協議書相關要求組織開發建設。土地競得者或城市更新項目實施單位應在簽訂土地出讓合同前與市經貿信息委簽訂監管協議書。
第六條 在城市更新中配建創新型產業用房，依據城市更新項目創新型產業用房配建有關規定執行。
第七條 項目實施主體應按照監管協議書等相關文件要求，組織開展創新型產業用房開發建設工作。創新型產業用房具備移交條件后，項目實施主體應書面通知市經貿信息委辦理物業交接手續，并協助辦理產權登記工作。
第三章 準入條件及申報流程
第八條 申請租用創新型產業用房的企業，應同時符合以下條件：
（一）注冊地在保稅區或承諾將注冊地遷入保稅區。
（二）從事保稅相關業務企業且符合產業領域的要求。
（三）在保稅區無自有物業（包括申請企業名下的有產權的辦公、生產性物業）。
（四）企業守法經營，不存在截至申報之日1年內（以行政處罰決定書落款日期為發生之日）有被行政機關處以5萬元以上（含5萬元）、3年內不存在50萬元以上（含50萬元）罰款，或責令停產停業、暫扣或吊銷許可證等行政處罰記錄。
前款第二項所稱產業領域的要求，是指需屬于下列產業領域：
（一）涉及保稅（制造/服務）環節的新興產業。
（二）物流供應鏈總部企業，跨國公司分撥、分銷中心及營運結算中心。
（三）保稅研發、創意設計、全球檢測維修、信息資訊及外包服務等為主的高端服務業以及上下游相關企業。
（四）保稅展示、跨境電商、保稅金融、保稅交割、融資租賃、大宗商品交易等新業態。
（五）其他適合在保稅區域發展或提供配套的產業。
第九條 創新型產業用房的申報采用動態申報、集中評審的受理規則。
（一）動態申報。日常運營管理機構依照本細則及相關規定擬定租售通告報市經貿信息委審定后在市產業用房供需服務平臺發布。企業根據租售通告在用房平臺提交租賃申請。
（二）集中評審。申請企業通過用房平臺在線提交申請后，日常運營管理機構應在10個工作日內通過用房平臺對企業申請完成在線初審。日常運營管理機構根據申請企業數量情況安排集中評審，原則上每季度評審一次。日常運營管理機構根據專家評審意見和本細則制定產業用房租賃分配方案，報市經貿信息委審定。
第十條 意向入駐企業應提供以下申報材料：
（一）《深圳市產業用地用房需求信息申報表》、申請報告及相關證明材料，申請報告內容應包括但不限于：企業基本情況及發展現狀、企業上兩年度主要經營指標（如有）、企業創新能力和創新機制情況、管理團隊和創新團隊情況、未來3年的發展預測、企業目前的物業情況、企業擬租用面積的測算依據材料、申請用房的使用計劃及其年預期經濟效益等。
（二）申請企業營業執照副本的復印件，企業法人代表身份證復印件、委托代理人身份證復印件（驗原件）及授權委托書。
（三）創新型產業用房申請承諾書。承諾書應包含申請材料真實性承諾、將注冊地遷入保稅區并辦理保稅區入區證明承諾以及企業無重大違法違規行為承諾。
（四）申請企業上年度的財務報告復印件及納稅證明原件（如有）。
（五）受理部門有合理理由認為需要提供的其他材料。
第十一條 產業用房租賃分配方案應通過用房平臺向社會公示，公示期為5個工作日。公示無異議后辦理相關租賃手續，并通過用房平臺向社會發布租賃結果；公示期間有異議的，由日常運營管理機構負責調查，出具初步調查結論報市經貿信息委審定，將審定結果告知提出異議人。
第四章 專家評審
第十二條 專家評審標準主要從企業基本情況、保稅業務開展情況、成長性以及納稅能力等方面對企業進行綜合評價。
（一）企業基本情況。評價企業主營業務是否突出；是否具有與主營業務相關的自主知識產權、核心技術或獨特的核心競爭力、獨特的商業模式等；企業產品或服務是否已得到市場檢驗，是否在行業或細分市場處于領先水平，是否擁有明顯創新特點的新型業態，或處于產業鏈關鍵環節或有特定品牌價值；企業是否擁有與主營業務相適應的創新團隊和經營管理團隊，是否建立了與企業發展階段相適應的創新機制、制度等。
（二）保稅業務開展情況。重點評價企業上年度營業收入以及進出口規模。
（三）成長性。評價企業近兩年營業收入、進出口額增長幅度。
（四）納稅能力。評價企業上年度納稅總額（含國地稅及海關關稅、代征稅）。
具體評價標準詳見附件。
第十三條 日常運營管理機構可依照市經貿信息委財政專項資金管理的相關規定委托第三方機構對初審合格的項目進行專家評審。在評審組織過程中，第三方機構應嚴格執行專家與相關企業關聯利益回避原則，督促專家組以嚴謹、仔細、認真的工作態度對待評審工作，并要求專家組嚴格按照評審標準評價每一個項目，避免評審中出現技術性偏差。日常運營管理機構應做好監督檢查以及相關評審資料的歸檔管理工作。
第十四條 評審專家發現本人與申請企業有利害關系的，應主動提出回避。評審專家應嚴格遵守評審工作紀律，按照客觀、公正、審慎的原則，根據評審程序、評審方法和評審標準進行獨立評審。評審專家不得泄露在評審過程中獲悉的商業秘密等。
第五章 租金和租賃面積
第十五條 日常運營管理機構根據市租賃管理機構公布的本片區租賃指導價，結合本片區同檔次產業用房租賃價格，在每年年底前制定下一年創新型產業用房市場評估價（以下簡稱評估價）方案。
第十六條 創新型產業用房原則上按評估價的60%對外出租。
日常運營管理機構每年對承租企業進行評估，承租期內企業如符合以下條件之一的每年可申請提高租金優惠幅度：
（一）上年度企業在保稅區實現進出口額1000萬元以上且增長率達到20%以上。
（二）上年度企業納稅總額（含國地稅及海關關稅、代征稅）1000萬元以上。
每次租金調整按照評估價的10%進行下調，最低租金為市場評估價的30%。
重點引進項目申請更高優惠幅度的，按《深圳市創新型產業用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）規定辦理。
第十七條 申請租賃創新型產業用房面積由日常運營管理機構結合企業用工人數，按照每人10平方米進行核算，展示空間、實驗室等特殊情況可適當調整。
第十八條 租賃合同期限原則上不超過3年。首次承租給予2個月免租裝修期優惠。
第十九條 日常運營管理機構應在距離合同到期日3個月前，書面告知承租企業，如承租企業需繼續租用，應及時申請辦理續約，日常運營管理機構按有關規定審查企業續租資格，并為符合條件的企業辦理續租手續，續租價格按照企業上一年度租金價格確定，如企業申請調增租賃面積，增加部分按照新租辦理。企業最多可申請續租兩次。
第六章 調劑與退出機制
第二十條 創新型產業用房使用單位應與原申請主體保持一致，不允許變更使用單位。承租企業在合同期限內不得有擅自轉租、抵押、改變其原有使用功能等不按租賃協議約定使用創新型產業用房的行為。
第二十一條 承租企業每年應在向市場監管部門報送企業年報后的一個月內，向日常運營管理機構報告上年度經營情況。對經日常運營管理機構審查不符合入駐條件的企業，日常運營管理機構報市經貿信息委審定后終止租賃合同，或調整、取消租金優惠。對不按要求報告的企業，日常運營管理機構應終止租賃合同。
第二十二條 本實施細則出臺前已簽訂租賃協議的產業用房項目，按原協議繼續履行。涉及轉租的孵化園項目，日常運營管理機構按照本細則第八條準入條件對轉租對象進行審核。
第七章 監督檢查
第二十三條 承租企業在合同期限內擅自轉租、抵押、改變其原有使用功能等不按租賃協議約定使用創新型產業用房的，日常運營管理機構可終止租賃合同，企業需依協議約定補繳優惠租金，5年內不得申請租賃市經貿信息委保稅區創新型產業用房。
第二十四條 承租企業應按要求提交申報材料，自覺接受管理主體和日常運營管理機構的監督檢查。有隱瞞真實情況、偽造有關證明、利用虛假材料、申請承諾未兌現等騙租行為的，日常運營管理機構應立即終止租賃合同，依法追回優惠租金，并追究其法律責任。承租方將被列入企業誠信不良記錄，5年內不得租賃我市創新型產業用房或申請政府專項扶持資金。
第二十五條 日常運營管理機構應嚴格按照《深圳市創新型產業用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）和本細則的要求，及時公開創新型產業用房的準入要求、優惠條件、辦理流程等，做好房源錄入工作，確保申報與租賃信息公開、程序透明。
日常運營管理機構應做好專家評審環節的監督管理工作，受委托的第三方機構在評審組織過程中，存在弄虛作假、隱瞞事實真相、與項目單位串通作弊等行為的，取消其評審資格，列入不誠信服務機構名單。同時按照有關法律、法規和規章對相關單位和責任人進行處罰。造成資金損失的，依法追究法律責任。涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
市經貿信息委應結合實際工作，定期評估本實施細則的實施情況，確保產業準入、優惠條件等標準化，減少行政服務人員可裁量空間。
第二十六條 日常運營管理機構應嚴格按照本細則要求，做好創新型產業用房項目審核和賬冊管理，完善審核事項內控管理機制，按要求做好租賃及優惠信息的公開公示，杜絕廉政風險。
市經貿信息委應做好備案和核查工作，確保日常運營管理機構嚴格按照本實施細則的要求開展租賃管理與服務工作。
第二十七條 日常運營管理機構應對創新型產業用房的合同履行情況做好日常抽查和定期巡查工作，每年年底前應形成績效情況和自查報告，報市經貿信息委審議。
市經貿信息委對創新型產業用房使用情況應形成定期抽查機制，對在抽查核查中發現和群眾舉報的突出問題，可委托第三方開展專項核查，對查實的問題應責令整改并依法追究相關責任。
第八章 附 則
第二十八條 本實施細則由市經貿信息委負責解釋。
第二十九條 本實施細則自印發之日起施行，有效期3年。
