《青島市地方稅務局關于貫徹落實〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》
青島市地方稅務局公告2018年第4號
為貫徹落實《山東省地方稅務局關于修訂〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號，以下簡稱“省局5號公告”），結合我市稅收征管工作實際，現將土地增值稅若干問題公告如下：
一、關于土地增值稅清算單位問題
土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務機關以政府規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發的項目，參照政府相關部門頒發的《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預售許可證》及竣工驗收交付、預售資金回籠情況確定。原則上對于不屬于“同期規劃、同期施工、同期交付”的房地產項目，應分期進行清算。
二、關于銷售價格明顯偏低的收入確認問題
房地產開發企業銷售房地產價格明顯偏低又無正當理由的，其收入按下列順序確認：
（一）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類開發產品市場銷售的平均價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地、當年同類開發產品市場售價或評估價格確定。
三、關于土地增值稅預征問題
（一）房地產開發企業在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得的收入，應按月預繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內向主管稅務機關申報繳納稅款。
（二）房地產開發企業轉讓經政府批準建設的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預繳土地增值稅，但應當在取得收入后次月15日內到主管稅務機關申報、備案。
（三）房地產開發企業在銷售開發產品的過程中，向購房人收取的裝修費等全部價外收費，應并入房地產轉讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。房地產開發企業轉讓房地產取得收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
四、關于分期繳納土地出讓金的利息問題
土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額。
五、關于裝修費用的扣除問題
房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。土地增值稅清算時，在收入中同時剔除購置成本。
六、關于金融機構證明確認問題
房地產開發企業向金融機構貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，視同金融機構證明。
七、關于房地產開發成本核定問題
對房地產開發企業成本申報資料存在下列情形之一的，主管稅務機關應參照稅務機關通過評估建立的房地產開發成本平方米造價預警指標，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；上述預警指標中沒有的，可以參照各級建筑工程行政主管部門各項房地產開發成本平方米造價指標以及政府有關部門公布的建設規費收取標準等，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本；房地產開發企業有異議的，可委托物價部門進行個案評估：
（一）建筑工程費明顯高于中標概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當理由的；
（二）大宗建筑材料供應商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產開發企業的關聯企業，并且未按照獨立企業之間的業務往來支付價款、費用的，或者價格明顯偏高的；
（三）前期工程費、基礎設施費、開發間接費等價格明顯偏高的；
（四）清算申報時所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。
核定房地產開發成本后，清算項目的土地增值稅稅負率原則上不得低于5%。
八、關于土地增值稅清算類型劃分的問題
主管稅務機關應當按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產三種類型確定的預征率進行預征，并按規定的三種類型進行清算審核。
九、關于成本歸集分攤問題
（一）同一土地增值稅清算項目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：
1．土地成本。土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額 ”和第（二）項房地產開發成本中的“土地征用及拆遷補償費”。
土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產建筑面積比例計算分攤。如果清算項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區的獨立占地面積占清算項目總占地面積的比例，計算別墅區應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產建筑面積比例計算分攤。
同一土地增值稅清算項目中，包含聯排別墅、合院式別墅、單體商業服務建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規定處理。
2．建筑安裝工程費。建筑安裝工程費應按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產之間計算分攤。但對于清算項目均能夠按照不同業態獨立記帳、準確核算，且受益對象單一、能夠提供獨立合同、獨立結算資料的成本，可直接計入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產扣除項目中，并不再重復分攤其他業態同類成本項目的建筑安裝工程費。
3．其他房地產開發成本。其他房地產開發成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（二）項房地產開發成本中的前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其他房地產開發成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產之間計算分攤。
（二）多個土地增值稅清算項目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項目的土地成本按占地面積比例分攤；共有的其他成本費用，按建筑面積占比法，在不同清算項目中進行合理分攤。
（三）在土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生且支付的。除另有規定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
十、關于人防工程相關問題
房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入。凡按規定將地下人防設施無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未無償移交給政府、公共事業單位的地下人防設施，其相應成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內（外）裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內（外）裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。
十一、關于清算申報后取得收入申報繳納土地增值稅問題
房地產開發企業清算申報后至收到土地增值稅清算審核結論前，應就其銷售剩余開發產品取得的收入按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。待收到稅務機關清算審核結論后，在稅務機關規定期限內，根據重新確定的單位建筑面積扣除項目金額，辦理稅款補退手續。單位建筑面積扣除項目金額=申報時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
主管稅務機關出具土地增值稅清算審核結論后，房地產開發企業取得的轉讓房地產收入，應當按月區分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
十二、房地產項目實行核定征收后續管理問題
房地產開發項目實行核定征收的，清算時未轉讓的房地產，在清算后銷售或有償轉讓的，于次月15日內向主管稅務機關申報繳納。按照征收率核定的，納稅人應按主管稅務機關確定的不同類型的核定征收率分別計算土地增值稅。按照房地產開發成本核定的，納稅人應按本公告十一條第二款方法計算土地增值稅。
十三、關于整體購買未竣工的房地產開發項目投入資金繼續建設后轉讓的成本扣除問題
對房地產開發企業整體購買未竣工的房地產開發項目，投入資金繼續建設后轉讓，其扣除項目如下：
（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；
（二）改良開發未竣工房地產的成本；
（三）房地產開發費用（房地產開發企業購買未竣工房地產開發項目發生的金額不作為計算房地產開發費用扣除的基數）;
（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加；
（五）加計改良開發未竣工房地產成本的百分之二十。
十四、關于項目管理問題
（一）房地產開發企業項目登記內容發生變化或項目建設過程中出現特殊情況的，應自變化之日或特殊情況發生之日起30日內向主管稅務機關報告并提交相應資料。主管稅務機關應及時進行實地核查記錄，納稅人應予以配合。
（二）房地產開發企業在取得工程竣工驗收備案證后30日內，向主管稅務機關提供以下書面材料：
1．商品房銷售（預售）許可證；
2．合同成本清單，竣工驗收證明，建設方、施工方、咨詢企業三方蓋章的工程結算審核報告；
3．證明直接組織、管理開發項目發生開發間接費用的相關資料。
（三）房地產開發企業已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，應在其達到該比例之日起30日內向主管稅務機關報送房地產項目銷售、自用和出租情況說明。
（四）主管稅務機關出具土地增值稅清算審核結論后，應根據相關規定跟蹤監控銷售剩余開發產品應繳納的土地增值稅。
十五、關于資料報送的相關問題
（一）房地產開發企業應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目《建筑工程施工許可證》后10日內，向主管稅務機關辦理項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表（從事房地產開發的納稅人適用）》，同時提供以下書面資料：
1．房地產項目立項批文；
2．國有土地使用權出讓合同或轉讓合同；
3．建設用地規劃許可證；
4．建設工程規劃許可證；
5．建筑工程施工許可證；
6．建筑工程施工合同。
（二）房地產開發企業在提交清算審核紙質資料的同時，應在稅務機關網上辦稅廳上傳電子申報表及附表。
（三）房地產開發企業在辦理土地增值稅清算申報時，除按照省局5號公告要求報送的資料外，還應提供以下資料，全部報送資料應制定索引目錄，編號裝訂成冊：
1．建設方、施工方、咨詢企業三方蓋章的工程結算審核報告，甲供材設備購領存明細表；
2．合同成本清單；
3．相關發票復印件或電子檔案；
4．房地產開發企業不能提供土地增值稅清算鑒證報告的，在報送土地增值稅清算資料的同時，應按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）中《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的模板樣式進行情況說明。
十六、關于執行時間的規定
本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。
對于2017年9月21日之前已辦理《建設用地規劃許可證》,且稅務機關未出具清算結論的房地產項目，在進行土地增值稅清算時可按照省局5號公告和本文規定內容執行?！肚鄭u市地方稅務局關于〈房地產開發項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2016年第1號）、《青島市地方稅務局關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務局公告2015年2號）第一條、《青島市地方稅務局關于修訂〈房地產開發項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2017年3號）同時廢止。
特此公告。
青島市地方稅務局
2018年5月18日
