中國證監會住房城鄉建設部關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知
證監發〔2018〕30號
中國證監會各派出機構，各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委、房地局），新疆生產建設兵團建設局，上海證券交易所、深圳證券交易所，中國證券業協會（報價系統），中國證券投資基金業協會，中國房地產估價師與房地產經紀人學會：
為貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經濟工作會議提出的關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）和《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品，現就有關事宜通知如下：
一、總體要求
（一）重要意義。住房租賃資產證券化，有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；有利于降低住房租賃企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
（二）基本原則。堅持市場化、法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用；明確優先和重點支持的領域；加強監管協作，推動業務規范發展；積極履行監管職責，切實保護投資者合法權益，合力防范風險。
二、住房租賃資產證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域
（三）發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。
（四）優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。
（五）鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。
（六）重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。
三、完善住房租賃資產證券化工作程序
（七）支持住房租賃企業開展資產證券化。住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，并向證券交易場所提交發行申請。
（八）優化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產證券化。
（九）優化住房租賃資產證券化審核程序。各證券交易場所和中國證券投資基金業協會應根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券化項目進行審核、備案和監管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
四、加強住房租賃資產證券化監督管理
（十）建立健全業務合規、風控與管理體系。中國證監會和住房城鄉建設部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，建立住房租賃資產證券化的風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執業規范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實各項監管要求。研究探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。
（十一）建立健全自律監管體系。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平臺，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。
（十二）合理評估住房租賃資產價值。房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。承擔房地產資產證券化物業估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門備案的專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。資產支持證券存續期間，房地產估價機構應按照規定或約定對底層不動產物業進行定期或不定期評估，發生收購或者處置資產等重大事項的，應當重新評估。
（十三）積極做好盡職調查、資產交付與持續運營管理工作。資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合相關政策和監管要求。發起人（原始權益人）應切實履行資產證券化法律文件約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并積極配合中介機構做好盡職調查。
五、營造良好政策環境
（十四）培育多元化的投資主體，提升資產支持證券流動性。中國證監會、住房城鄉建設部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體參與資產證券化業務，建立多元化、可持續的資金保障機制。
（十五）鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優先選擇專業化、機構化或具有資產證券化業務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場，并就其開展租賃住房資產證券化予以政策支持。
（十六）建立健全監管協作機制。中國證監會、住房城鄉建設部建立住房租賃資產證券化項目信息共享、日常監管及違規違約處置的工作機制，協調解決住房租賃資產證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產證券化有序發展。中國證監會各派出機構及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉建設主管部門應加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業發行住房租賃資產證券化產品，拓寬融資渠道；加強資產證券化的業務過程監管，防范資金違規進入房地產市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。
中國證券監督管理委員會
中華人民共和國住房和城鄉建設部
2018年4月24日
