海南省住房和城鄉建設廳海南省規劃委員會海南省國土資源廳海南省物價局中國人民銀行?？谥行闹兄袊y行業監督管理委員會海南監管局關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見
瓊建房〔2018〕80號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹黨的十九大和省第七次黨代會、省委七屆二次、三次全會精神，落實省政府《海南省人民政府關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產業平穩健康發展的意見》（瓊府〔2017〕76號）要求，經省政府同意，現就進一步完善我省住房保障和供應體系提出以下意見。
一、總體原則和要求
認真貫徹落實黨的十九大和省第七次黨代會精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調節的思路，進一步完善住房保障和供應體系。通過發展公共租賃住房、共有產權住房，以及實施棚戶區改造，滿足本地困難群眾基本住房需求；發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內外居民的租賃住房需求；有序開發商品住宅，促進房地產業轉型發展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓人民住有所居，并向住有宜居邁進。
二、繼續做好住房保障，滿足本地困難群眾基本住房需求
（一）公共租賃住房
公共租賃住房是指政府給予土地、財稅、信貸政策支持，通過地方政府直接投資和組織建設、企事業單位自建或開發企業等社會機構建設等方式建設（籌集）的各類政策性租賃住房。
公共租賃住房的供應對象為城鎮中等偏低收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員等住房困難者，對城鎮低收入住房困難家庭要應保盡保。通過新建、改建、收購、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，同時加快推進公共租賃住房貨幣化，健全公共租賃住房實物保障與租賃補貼并舉的機制。
公共租賃住房實行統一管理。新建公共租賃住房套型建筑面積不超過60平方米。公共租賃住房租金實行政府指導價管理，綜合考慮房屋折舊費、維修費、管理費、貸款利息，以及當地經濟發展狀況和承租人支付能力等因素制定和調整。各市縣政府可采取投資補助、貸款貼息等方式，降低投資成本，控制租金價格。公共租賃住房保障對象的收入線標準、住房困難標準，以及各類保障對象的具體租金標準由各市縣政府結合實際制定。
（二）共有產權住房
共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住宅價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份額共有產權的政策性住房。
共有產權住房供應對象為本市（縣）城鎮中等偏低收入住房困難居民家庭，并優先向其無房居民家庭出售。共有產權住房供應對象的具體收入線標準、住房困難標準由各市縣政府按省有關規定并結合實際制定。
共有產權住房套型建筑面積以60-90平方米為主，最大不超過100平方米。共有產權住房選址應選擇在交通便利、配套完善、就業集中的區域。建設用地采取“限房價、競地價”方式出讓，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，并實行建設標準和工程質量承諾制。銷售均價實行政府指導價管理，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。
共有產權住房的購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質商品住宅價格的比例確定。各市縣政府應確定共有產權住房的專門管理機構，代表政府持有共有產權住房政府份額。共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由市縣政府指定的機構委托房地產估價機構進行評估，經市縣政府有關部門審核后確定。
（三）棚戶區改造
各市縣要以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，繼續穩步推進國有工礦棚戶區、墾區危房、城市危房、城市棚戶區、城市建成區內城中村等各類棚戶區改造。同時，通過棚戶區改造，進一步改變城市面貌，提升城市品質，構建和諧社會，助力美好新海南建設，大力提升海南國際旅游島發展水平。要因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住宅庫存量較小、去化期較短的市縣，棚戶區改造應控制貨幣化安置比例，以實物安置為主。商品住宅庫存量較大、去化期較長的市縣，可適當提高棚戶區改造貨幣化安置比例。
三、發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度
各市縣要支持企業通過新建、自持、租賃、購買或改造等方式增加租賃住房供給。充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。加大對住房租賃企業的金融支持力度，在把控風險的前提下，探索發展房地產投資長期融資工具，支持專業化、規?；》孔赓U企業發展。加快搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷高效的租賃信息服務。完善相關配套政策，保護租賃利益相關方合法權益，使承租人平等享有同產權人一樣的公共服務。
積極盤活存量房屋用于租賃。落實國家稅收、金融等相關支持政策，鼓勵企業和個人盤活存量住宅，促進閑置房源轉化為租賃住房，提高資源使用效率。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，并享受相關優惠政策。對人口凈流入的市縣，可積極探索研究利用存量集體建設用地開發建設租賃住房。
從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省住房城鄉建設廳在下達商品住宅年度建設指導性計劃時，將同時提出租賃住房建設計劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實行市場調節價。開發區、產業園區等人口就業集中的區域，可根據實際需求情況開發建設租賃住房，解決區域就業人口住房問題。對公共租賃住房房源不足的市縣，要結合住房租賃市場的發展，引導保障對象到市場租房，政府給予補貼。
四、有序開發商品住宅，促進房地產業轉型發展
（一）開發面向本地居民的限售商品住房
為滿足本地居民家庭住房基本需求和改善性需求，逐步實現由住有所居向住有宜居邁進，各市縣政府應有序有計劃地開發限售商品住房，銷售對象為本市（縣）城鎮居民家庭中無房戶、人均住房面積低于本市（縣）城鎮居民家庭人均住房面積的家庭，或經省人才管理部門認定的引進的人才。限售商品住房套型建筑面積以90-120平方米為主，最大不超過140平方米。限售商品住房銷售價格應低于周邊同地段、同品質商品住宅價格。
（二）高品質開發面向省內外居民銷售的商品住宅
繼續落實“兩個暫停”政策，逐步減少面向省內外居民銷售的商品住宅開發量，進一步調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開發品質，促進房地產業提質增效、轉型發展。
嚴格執行海南省總體規劃，從規劃源頭控制好房地產開發邊界和空間布局，加強對海岸帶、中部生態核心區、各類保護區等重點區域開發的規劃管控。嚴格實行商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃管理，每年下達非中部生態核心區商品住宅建設指導性計劃，控制好商品住宅開發總量和節奏，對人口規模大、資源條件好、配套設施完善、開發結構優、產品品質高的市縣，給予適當傾斜和支持。
永久停止四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目，按照相關處置方案規定，妥善解決存量商品住宅用地處置問題。
五、加強開發建設、交易和退出管理，進一步規范住房市場秩序
（一）規劃和計劃管理
各市縣應當根據城鎮居民家庭住房狀況調查、在建在售住房規模等情況，摸清公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等各類住房需求，并立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，加快編制本市（縣）的住房發展規劃，對各類住房的建設規模、建設比例等作出統籌安排，報省住房城鄉建設廳備案后，向社會公布。
同時，各市縣要建立和完善住房統計監測機制，以及居民家庭保障性住房申請常態化機制，動態掌握居民家庭住房需求變化情況，并根據本市（縣）住房發展規劃和需求變化等，組織編制年度住房實施計劃，報省住房城鄉建設廳備案后組織實施，實行總量控制、計劃管理、動態調整。
（二）土地供應管理
各市縣要根據住房發展規劃及年度實施計劃，結合存量住宅用地清理處置情況，對各類住房年度用地實行計劃管理。
對新出讓用于建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房的土地，市縣政府在土地供應前應組織當地國土、規劃、住建、房管等部門，明確提出該地塊所建住宅的開發建設、銷售或租賃管理等相關限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件。市縣國土部門在核發公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房或租賃住房國有土地使用權證時，必須注明項目用地類型。
增加保障類居住用地供應渠道，研究非房地產企業取得土地使用權的土地，在權屬不變情況下，對符合土地、城市規劃的，轉為保障類居住用地辦法。
（三）規劃、建設、銷售（租賃）和不動產登記管理
市縣國土、規劃、住建、房管等部門應依職責督促建設單位嚴格按所開發住宅類型的相關規定進行開發建設和運營管理。市縣規劃、住建部門在核發公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房項目建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證時，必須注明項目類型。市縣房管（住建）部門在核發共有產權住房、限售商品住房預售許可證或現售備案表時，必須注明項目類型。市縣不動產登記機構在辦理公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房的不動產權首次登記時，必須注明項目類型。租賃住房不得銷售和分割轉讓，只能用于出租經營。
公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房實行輪候分配制度，按抽簽、搖號或者打分等方式確定輪候及分房順序。對以往政策性住房（含單位房改房或集資房、經濟適用住房、限價商品住房），以及共有產權住房、限售商品住房，一個家庭只能購買1套，且購買后不得再次購買上述任何一類住房。
市縣房管（住建）部門應在辦理共有產權住房、限售商品住房交易合同網簽備案時，嚴格審查購房對象資格是否符合本意見要求，對不符合要求的不予辦理網簽備案。市縣不動產登記部門應積極配合市縣房管（住建）部門開展網簽備案購房資格審查工作。
（四）轉讓管理
購買共有產權住房、限售商品住房的，購房人在取得不動產權證之日起5年內不得轉讓；取得不動產權證滿5年后，購房人可以轉讓其購買的共有產權住房的產權份額，或轉讓其購買的限售商品住房，但轉讓對象須符合共有產權住房或限售商品住房的購房條件。
市縣房管（住建）部門在共有產權住房、限售商品住房再次轉讓辦理二手房交易合同網簽備案時，須進行購房資格審查。
商品住宅轉讓管理按照我省和當地市縣相關政策執行。
（五）退出管理
建立和完善公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房退出機制。對虛報瞞報戶籍、家庭人口、收入、財產、住房等情況騙取上述住房的，取消享受資格，解除購房合同或租賃合同，責令騰退相關住房。
已承租公共租賃住房后又購買其他住房的，應在購房合同簽約前書面承諾按期騰退所租住房屋，到期拒不退出的，取消購房資格。
違反本意見規定，應當退出公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房而拒不退出的，由市縣有關部門依法申請人民法院強制執行。
對公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房申請家庭成員存在上述違法違規或嚴重失信行為的，由市縣有關部門記入不良信用記錄，并禁止其家庭在5年內申請上述住房。
六、其他事項
（一）新建公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房、列入省棚戶區改造計劃的項目在拆除舊房的原址上建設的商品住宅項目，不受我省商品住宅年度建設指導性計劃限制。
（二）棚戶區改造項目用于安置棚改居民的商品住宅，以及租賃住房的套型建筑面積不受限制。
（三）共有產權住房、限售商品住房供應對象中的本市（縣）城鎮居民家庭，是指本市（縣）城鎮戶籍居民家庭、在本市（縣）累計繳納60個月及以上個人所得稅或社會保險的非本市（縣）戶籍常住城鎮居民家庭、經省人才管理部門認定的引進的人才。
（四）本意見印發之日前，已開工建設的經濟適用住房、限價商品住房項目，繼續按原政策規定執行；未開工建設的經濟適用住房、限價商品住房并軌至共有產權住房，或轉軌到限售商品住房，按照共有產權住房或限售商品住房相關規定進行管理。
（五）省住房管理部門牽頭制定出臺居民申辦租賃、購買各類保障性住房、限售商品住房的具體操作管理辦法，明確住房供應對象、申請流程、資格審查、公示、轉讓、退出、違規懲戒等具體要求；各市縣政府嚴格審查各類住房的申請資格，嚴格加強管理，對有關政府工作人員違規分配住房的，要依法依規嚴肅處理和追責。
公共租賃住房建設管理和棚戶區改造的其他要求，按國家和我省有關政策規定執行。
此前省直有關部門、各市縣政府相關規定與本意見不一致的，以本意見為準。
各市縣可結合實際另行制定具體實施細則。
本意見自印發之日起施行。
海南省住房和城鄉建設廳
海南省規劃委員會
海南省國土資源廳
海南省物價局
中國人民銀行?？谥行闹?br />
中國銀行業監督管理委員會海南監管局
2018年3月30日
