河南省人民政府辦公廳關于印發河南省工業用地彈性出讓實施辦法（試行）的通知
豫政辦〔2017〕163號
各省轄市、省直管縣(市)人民政府,省人民政府各部門:
《河南省工業用地彈性出讓實施辦法（試行）》已經省政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。
河南省人民政府辦公廳
2017年12月28日
河南省工業用地彈性出讓實施辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于加強供給側結構性改革的決策部署,進一步完善差別化土地供應制度,促進土地節約集約利用,降低企業用地成本,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)、《國土資源部發展改革委科技部工業和信息化部住房城鄉建設部商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)等有關規定和文件精神,結合我省實際,制定本實施辦法。
第二條 在我省行政區域內的國有建設用地采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應工業用地時,適用本實施辦法。
采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應工業用地應當符合現行工業用地供應相關要求,列入《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》的工業項目不適用本實施辦法。
第三條 本實施辦法中的彈性年期出讓是指縣級以上政府綜合國家產業政策、企業生命周期及產業發展趨勢,合理確定工業用地的出讓年限,并將國有建設用地使用權出讓給土地使用者的供應方式。出讓年期不超過法定最高出讓年限。
先租后讓是指工業項目用地供應時設定一定的條件,先以租賃方式向土地使用者供應土地,土地使用者在租賃期間開發、利用、經營土地達到合同約定條件后,可申請將租賃土地轉為出讓土地的供應方式。
租讓結合是指工業項目用地供應時設定一定的條件,先以租賃方式向土地使用者供應土地,土地使用者在租賃期間開發、利用、經營土地達到合同約定條件后,可申請將部分租賃土地轉為出讓土地、部分土地仍保留租賃性質的供應方式。
長期租賃是指工業項目用地供應時,將國有建設用地使用權出租給土地使用者,由土地使用者與縣級以上政府國土資源主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的供應方式。
第二章 基本原則
第四條 工業用地彈性年期出讓原則上不超過20年。對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等,經縣級以上政府批準后,可合理提高彈性出讓年期,但不得超過工業用地出讓的法定最高年限50年。
采取先租后讓方式供應的,租賃年限原則上不超過5年,出讓年限與租賃年限之和不超過20年。采取租讓結合方式供應的,出租部分的租賃年限應當和出讓部分的出讓年限一致,原則上不超過20年。
采取長期租賃方式供應的,租賃年限不超過20年。
第五條 采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式取得的工業用地使用權,在辦理項目核準、規劃、建設、抵押融資等手續方面,與法定最高出讓年限50年的工業用地使用權具有同等權能。
第六條 采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應工業用地,應當依法采取招標拍賣掛牌方式供應。
在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下,可將投資主管、產業主管等部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求作為土地供應前置條件。
第七條 工業用地彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃實行最低價標準制度。最低價標準根據國土資源部發布實施的《全國工業用地出讓最低價標準》,按照工業用地法定最高年期50年對應的最低價進行年期修正,具體修正體系由各省轄市、省直管縣(市)另行制定。
國家鼓勵的新產業新業態和我省確定的優先發展產業且用地集約的工業項目,以農、林、牧、副、漁業產品初加工為主的工業項目,在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行。
第八條 采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應的工業用地價格標準由土地評估機構按照《城鎮土地估價規程》等技術標準評估后,根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或底價。標底或底價不得低于最低價標準。
采取先租后讓、租讓結合、長期租賃方式供應的,競買保證金按先租后讓、長期租賃等形式的總年期出讓起始價的20%收取,成交后競買保證金轉為履行合同的定金。定金抵作土地使用權出讓金或租金。
采取先租后讓方式供應的,租賃期滿轉為出讓方式時,出讓金標準按競得地價總額扣除已繳納租金的差價確定。
第三章 辦理程序
第九條 市、縣級國土資源主管部門會同有關部門擬定工業用地彈性出讓供地方案,明確供應方式、使用年限、產業供應前置條件、開發建設條件、租賃轉出讓條件、達到約定條件期限、出讓標底或底價、租賃標底或底價、投標或競買保證金、繳款時間和方式等內容,并將城鄉規劃主管部門出具的建設用地規劃條件納入供地方案,由國有建設用地使用權出讓協調決策機構集體決策確定。
供地方案經同級政府批準后,由市、縣級國土資源主管部門組織實施。
第十條 采取彈性年期方式出讓的,按現行工業用地出讓程序執行。采取先租后讓、租讓結合和長期租賃方式供應的,成交后土地使用者與國土資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同或租賃合同。在簽訂國有建設用地使用權出讓合同或租賃合同前,市、縣級城鄉規劃主管部門提出規劃條件,作為出讓合同或租賃合同的組成部分。
采取先租后讓、租讓結合方式供應的,土地使用者在使用租賃土地達到合同約定轉為出讓土地的條件后,經出租人同意,可將承租的全部或部分土地按協議方式辦理出讓手續。
土地成交后,由縣(市、區)政府或各類園區管委會與土地使用者簽訂履約監管協議。
第十一條 租賃土地使用者應當持發展改革部門有關項目建設文件和國有土地使用權租賃合同、履約監管協議等相關材料依法申請辦理不動產登記。持國有土地使用權租賃合同和《中華人民共和國城鄉規劃法》《河南省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》等法律規定的其他必要材料,依法申請辦理建設用地規劃許可證。
第十二條 租賃國有建設用地使用權轉為出讓國有建設用地使用權的,土地使用者應當持原不動產權證書、租賃合同及土地出讓價款繳納憑證等材料,繳納相關稅費后申請辦理不動產權變更登記,不再變更建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
第十三條 采取先租后讓、租讓結合方式供應的,土地使用者應當在合同約定的租賃期滿前1年提出考核評價申請?？己嗽u價工作由土地使用者提出書面申請,縣(市、區)政府或各類園區管委會負責組織相關部門共同考核評價。經考核評價合格后,先租后讓的簽訂國有建設用地使用權出讓合同,繼續租賃的重新簽訂國有建設用地使用權租賃合同?？己嗽u價不合格的,允許用地單位限期整改,整改期最長不超過1年。
采取長期租賃方式供應的,租賃期限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當在期滿前1年向出租人申請續期。除因社會公共利益需要或合同約定應當收回的,應準予續期。
第十四條 采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合和長期租賃方式供應的,土地使用者應當嚴格按照合同約定的規劃條件使用土地,不得改變為經營性房地產開發用地。如改變為經營性房地產開發用地,由政府統一收回土地使用權,以招標拍賣掛牌方式公開供應土地。
采取先租后讓、租讓結合和長期租賃方式供應的,土地使用者在合同約定的租賃期間,支付租金并領取不動產權證書后,按照合同約定完成投資開發,可以申請辦理國有建設用地使用權轉讓、轉租、抵押。
租賃土地使用權轉讓、抵押的,須依法辦理不動產登記。租賃土地使用權轉讓、轉租、抵押的,其地上附屬物隨之轉讓、轉租、抵押。
地上附屬物轉讓、轉租、抵押的,其使用范圍內的租賃土地使用權隨之轉讓、轉租、抵押。
第四章 履約監管
第十五條 由縣(市、區)政府或各類園區管委會負責組織,實行履約監管部門共同責任機制。對所提前置條件按照“誰提出、誰監管”的原則,各相關部門應當實行出讓合同及履約監管協議臺賬管理,對履約情況進行登記、統計,跟蹤問效,并將相關情況納入誠信體系。
第十六條 以先租后讓、租讓結合方式取得租賃土地使用權的,土地使用者由租賃轉為出讓時應當進行綜合考核評價。
經整改后考核評價仍不合格或土地使用者不申請考核評價、不配合考核評價的,由市、縣級政府無償收回土地使用權,對地上建筑物、構筑物和其他附屬設施由屬地政府(各類園區管委會)要求用地單位限期自行遷移或拆除,逾期不移除的,按以下規定處置:
(一)已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或已投資額(不含租賃費)占約定總投資額(不含租賃費)不足25%的,依照合同約定處置地上建筑物、構筑物和其他附屬設施。
(二)已動工開發且開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積達到1/3或已投資額(不含租賃費)占約定總投資額(不含租賃費)達到25%以上的,市、縣級政府委托評估機構按重置價格進行評估,結合折舊情況確定補償標準,對土地使用者進行補償后依照合同約定處置地上建筑物、構筑物和其他附屬設施。
第十七條 土地使用者應當按租賃合同約定開發、利用與經營土地,未履行合同約定的,履約監管部門有權責令土地使用者限期改正;逾期不改正的,由履約監管部門函告市、縣級國土資源主管部門,由市、縣級國土資源主管部門依法解除租賃合同,無償收回租賃土地使用權。
第十八條 因不可抗力或政府原因導致土地使用者不能按合同約定期限開工、竣工或達到租賃土地轉為出讓土地條件的,可提前30日向出讓人(出租人)提出延期申請,經出讓人(出租人)同意后相關期限可以順延,但順延期限不得超過1年。
第十九條 土地使用者應當按合同約定的金額、期限和方式支付土地價款(租金),出讓人(出租人)按照合同約定按時交付土地。未按時支付土地價款(租金)和交付土地的,違約責任按合同約定執行。
第二十條 違反相關規定轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的,出租人有權責令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有權解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權。
第二十一條 長期租賃土地期限屆滿,土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的,租賃土地使用權應當由出租人無償收回,地上建筑物、構筑物按合同約定補償。
第二十二條 市、縣級政府負責工業用地彈性出讓工作的組織領導,應當研究制定轄區內的相關產業政策,劃定產業準入標準,明確土地利用績效評估的指標、方法和程序,并做好監督管理工作。
第二十三條 省直各相關部門應當依據本實施辦法加強對全省工業用地彈性出讓工作的指導、支持,及時解決實施中存在的問題和困難。有關部門要及時擬制和發布《工業用地彈性出讓履約監管協議》《國有建設用地使用權出讓合同(工業用地先租后讓)》和《國有建設用地使用權租賃合同(工業用地長期租賃)》格式文本。
第五章 附 則
第二十四條 市、縣級政府可結合當地實際,根據本實施辦法制定具體實施細則。
第二十五條 本辦法自2018年1月1日起實施。
